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標題: 雙限政策下買房策略咋定 [打印本頁]

作者: iatricwwe2395    時間: 2012-5-8 13:30     標題: 雙限政策下買房策略咋定

等不等銀行貸款?

  案例:A先生準備置換購房,看中他的房產的客戶有兩個,一個接受他的報價,但需要辦理銀行貸款,按目前銀行的放款速度,貸款到位至少需要兩三個月;另一個客戶能全額付款,但還價低於前一個客戶十多萬元。而A先生已經看好了要置換的新房,並談妥了價格,問題是上家也要求一次性付款,A先生的難題是要不要等第一個客戶的貸款,他擔心時間一長,自己看中的房子被別人搶走。

  策略:A先生非常希望買下新房,這樣,他需要考慮的問題就是,有沒有辦法籌到第一位客戶貸款數額相等的“過橋”資金,如果能籌到,成本又是多少?如果籌資成本太高,不如接受後一位客戶的還價。目前,個人短期融資的途徑主要有三個,無抵押消費貸款、質押貸款和典當。

  無抵押消費貸款目前的年利率約在8%左右,一般滿三個月後可以提前還款,提前還款需要支付剩餘本金5%的手續費。無抵押貸款辦理手續簡便,一般只要求借款人在當地有固定的工作,收入穩定,但缺點是貸款的額度較低,比如,年收入10萬元左右的借款人,其借款額度最高只有13萬元。

  如果需要的“過橋”資金比較多,購房者可以選擇質押貸款和房產典當。質押貸款是客戶以未到期的國債、存單、保單等為質押,向銀行申請的貸款,其質押率最高可以達到質押物的九成。購房者可以借親友的國債、存單等做為質押物。房產典當目前的典當率基本可到房價的六成,典當的費用一般為每月3%左右,至少要典當兩個月,從成本上來看,典當的費用最高,但如果僅僅借用兩三個月,其成本並不比前兩種方式多很多。典當的優勢是放款速度快,一般100萬元以內,當天就可以放款。

  要不要買賣置換?

  案例:B先生剛剛換了工作,上班的距離大大增加。他打算將房產置換到單位附近,但瞭解下來,買賣置換需要繳納很多稅費,同事建議他換租,但他考慮租房很麻煩,今後小孩讀書也是問題,還是希望通過買賣置換。

  策略:買賣置換與換租相比哪個合算?需要考慮的問題很多,首先要考慮的是兩地房價的高低,如果房價差距不大,還要比較房租的高低,如果差價也不大,則還需要考慮置換的時機。按照目前的稅費政策,持有的房產是否滿5年,稅率的差別很大,比如,5年以內的非普通住房轉讓,要按照房產的全額徵收約5.65%的營業稅及附加稅費,而5年以上的只要按照差價徵收。而如果轉讓的是唯一自住房,滿5年的可以免征個人所得稅。因此,不考慮其他因素,5年內房產最好不要置換,不妨暫時換租。用不用兒子名義?

  案例: C先生有一套房產,兒子剛剛參加工作不久,他計畫將原有的房子賣掉,換一套大點的房子,問題是以兒子的名義買房,還是以自己的名義買房。仲介的建議是以兒子的名義購房,能享受首套房貸款優惠,等貸款辦好後,再將自己的名字加到產證上,這樣只需支付房價一半的契稅,而能節省更多的房貸利息。

  策略:仲介的建議確實能節省房貸利息,但C先生還要考慮其他一些因素,比如,兒子剛剛參加工作不久,其公積金繳納有限,如果現在就買房,是否能用足公積金貸款的額度?另外,以兒子一個人的名義買房,公積金貸款的最高額度只有30萬元,即便有補充公積金也只有40萬元。而如果兒子將來與妻子共同買房,其公積金貸款的額度能翻一番。更需要考慮的是,如果限購、限貸政策執行時間較長,兒子將來買婚房的話,也要承擔二套房貸的高利率,還有可能會無法貸款。




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